德必集团:2024年年度审计报告

上海 德必文化创意产 业发展（集团 ）
股份有限公司
审计报告
天职业字[2025]18999 号
目 录
审 计 报 告 1
2024 年度财务报表 6
2024 年度财务报表附注 18
审计报告
天职业字[2025]18999 号
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必集团”或“贵公司”）
财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了德必集团
2024 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2024 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、收入确认
德必集团目前主营业务系物业租赁业务， 针对营业收入的确认，我们实施的审计程序
2024 年度实现营业收入 1,259,633,134.04 元。 包括但不限于：
由于营业收入是德必集团的关键业绩指标之 （1）了解及评价租赁收入确认有关的内部控
一，从而存在管理层为达到特定目标或期望而调 制设计的有效性，并测试关键控制执行的有效性。
节收入确认的固有风险，我们将营业收入的确认 （2）对营业收入执行分析程序，包括各年度
识别为关键审计事项。 波动分析、分项目进行毛利率分析、与同行业对
具体的收入政策、数据披露分别详见财务报 比分析等，复核收入的合理性；
表附注三、（二十五）、附注六、（三十九）所述。 （3）通过对德必集团管理层（以下简称“管
理层”）的访谈，检查租赁合同的主要条款，对租
赁收入确认有关的控制权转移时点进行分析评
估，评价德必集团租赁收入确认政策的适当性；
（4）从营业收入的会计记录中选取样本，核
对收入确认相关的支持性凭证，如租赁合同、租
赁台账、租赁测算表、银行回单等原始单据，结
合应收账款、预收款项审计执行函证程序，检查
收入的真实性；
（5）对新增的大客户进行背景了解，关注是
否存在关联交易；
（6）对营业收入执行截止性测试，核实收入
确认是否记录在正确的会计期间。
2、长期待摊费用
截至 2024年 12 月 31 日长期待摊费用的账面 针对长期待摊费用账面价值实施的审计程序
价值为 972,182,950.36 元。 包括但不限于：
报告期内长期待摊费用金额较大，且为德必 （1）了解德必集团长期待摊费用相关的内部
集团的主要资产之一，我们将长期待摊费用的存 控制设计的有效性，并测试了关键控制执行的有
在及计价与分摊识别为关键审计事项。 效性。
具体的长期待摊费用政策、数据披露分别详 （2）获取长期待摊费用清单，且对各项目的
见财务报表附注三、（二十）、附注六、（十七）所 长期待摊费用构成进行检查、对比分析，分析长
述。 期待摊费用构成的合理性等；
（3）根据项目实际完工进度，确认在建工程
转入长期待摊费用的时点准确性；
（4）对各项长期待摊费用执行细节测试，包
括但不限于检查签订的施工合同、工程结算单、
审价报告、支付凭证等；
（5）根据报告期内的长期待摊费用清单，在
报告期期末对长期待摊费用执行实地查看及监盘
程序；
（6）对长期待摊费用的摊销政策进行分析及

关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
复核，判断摊销政策的合理性，并与同行业进行
比较；
（7）获取公司长期待摊费用摊销计算表，检
查摊销方法是否按照摊销政策执行，重新计算摊
销金额是否准确；
（8）检查长期待摊费用减值的测试，特别是
对于存在亏损等减值迹象的项目，实地勘察项目
运营情况，复核可回收金额确定原则、方法及减
值测试的过程。
四、其他信息
贵公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算贵公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就德必集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通