*ST中迪:中迪投资关于对深圳证券交易所年报问询函的回复

北京中迪投资股份有限公司
关于对深圳证券交易所年报问询函的回复
致深圳证券交易所：
北京中迪投资股份有限公司（以下简称“中迪投资、本公司、公司”）于 2025
年 4 月 29 日收到深圳证券交易所《关于对北京中迪投资股份有限公司 2024 年年
报的问询函》（公司部年报问询函〔2025〕第 78 号）（以下简称“《问询函》”）。 收到《问询函》后，公司对《问询函》中相关问题进行了核实，现对相关问题回 复如下：
一、年报显示，你公司 2024 年实现营业收入 3.05 亿元，其中房地产业务收
入占比达 99.97%，较上期增长 429.58%，毛利率为 0.03%，较上期减少 1.55%。
（一）请你公司列明房地产业务收入的主要构成，包括但不限于项目名称、 项目类型、项目竣工验收时间、交付时间、每平米均价、销售面积、涉及户数、 客户是否涉及关联方等。同时请结合项目所在地房地产行业的发展状况，所在地 同类型房产项目销售单价以及去化情况，说明本期你公司房地产项目销售价格 是否公允，业务收入大幅增长是否合理。
公司回复：
公司 2024 年度房地产业务收入主要来自“中迪·花熙樾”和“中迪·绥定
府”项目，房产实际交付或视同交付时间均在 2024 年度内，客户不涉及关联方， 主要情况如下表所示：
单位：金额单位万元，面积单位平方米
项目名称 类型 竣工验收时间 每平米均价 销售面积 户数 销售收入
（含税） （不含税）
花熙樾 2 号楼 住宅 2023 年 12 月 0.60 8,988.02 90 4,804.88
花熙樾 3、10 号 住宅 2024 年 4 月 0.54 46,520.62 400 23,039.36
楼
花熙樾 4、6 号 住宅 2021 年 10 月 0.58 199.21 2 105.89
楼
花熙樾 12 号楼 商业 2024 年 12 月 1.65 438.24 6 662.12
一层

项目名称 类型 竣工验收时间 每平米均价 销售面积 户数 销售收入
（含税） （不含税）
花熙樾 12 号楼 商业 2024 年 12 月 0.82 551.75 2 413.06
二层
绥定府首开区 住宅 2019 年 11 月 0.56 2,938.70 21 1,501.89
住宅面积补差收 0.52
入
合计 / / / 59,636.54 521 30,527.72
以上 2024 年度房地产业务收入涉及的 521 户房产，2024 年度实际现场交付
446 户，截止 2024 年 12 月 31 日尚有 75 户尚未现场交付（截止 2025 年 4 月 22
日，其中 50 户已现场接房，25 户尚未现场交付），但公司已按合同约定向其发 送交房通知书，满足视同交付确认收入的条件。交房通知书的发送情况，详见本 回复一、（四）。
“中迪·花熙樾”和“中迪·绥定府”项目所在地位于四川省达州市达川区， 两项目位置相邻，“中迪·花熙樾”为刚性小户型，“中迪·绥定府”兼有刚性小 户型和改善大户型。2024 年达州市新建商品房市场整体成交较上年度萎缩较大， 客户信心不足，购房意愿不强。项目周边，部分接近完工的准现房项目和施工速 度较快且信誉良好的项目去化情况较好，部分项目已经接近售罄仅余少量尾房， 一些施工缓慢或停工的项目去化情况则较差。项目周边竞品住宅价格区间为
0.53 万元/平方米至 0.65 万元/平方米，商业整体均价为 1.3 万元/平方米至 1.9
万元/平方米（一层均价为 1.5 万元/平方米至 2 万元/平方米，二层均价为 0.8
万元/平方米至 1.2 万元/平方米），公司房地产项目销售价格是合理和公允的。
2024 年度，公司实现房地产业务收入 3.05 亿元，其中约 2.81 亿元系在 2023
年以前签约销售并收款，占房地产业务总收入的比例为 92%，主要为“中迪·花
熙樾”项目 2、3、10 号楼收入，系因相关楼栋于 2023 年 12 月（2 号楼）、2024
年 4 月（3 和 10 号楼）完工并交付后才能确认收入。公司 2024 年度房地产业务
收入大幅增长的主要原因是相关房产在 2024 年度内交付并确认收入，房地产业 务收入大幅增长是合理的。
（二）请列示同行业可比公司毛利率情况，并结合你公司业务开展情况、销 售单价、成本结构等情况，详细说你公司毛利率接近于 0 的原因，与同行业可比 公司相比毛利率是否存在差异，并说明存在差异的合理性。
公司回复：

1、同行业可比公司房地产开发销售业务毛利率情况
因公司房地产开发业务规模较小，与大型房地产开发企业不具有可比性，因此主要选取以房地产开发为主业的中小型上市公司进行对比，并均选取其房地产开发销售业务（不包括物业服务、租赁业务、酒店运营等），毛利率列示如下：
股票代码 公司简称 房地产开发销售业务毛利率
SH600708 光明地产 7.52%
SZ002146 荣盛发展 7.25%
SZ000736 *ST 中地 6.45%
SZ000838 财信发展 -1.02%
SZ002305 *ST 南置 -1.45%
2、2024 年度，公司开发在售和结转确认收入的房地产开发项目为位于四川省达州市的“中迪·花熙樾”和“中迪·绥定府”项目，在项目成本未发生较大变动的情况下，销售价格连年持续下跌，因此计提了大额的存货跌价准备。
2024 年度，“中迪·花熙樾”和“中迪·绥定府”项目转销存货跌价准备 9,498.27万元，其中因存货确认销售收入而转销存货跌价准备 8,250.85 万元，因确认以房抵债而转销的抵债存货对应的存货跌价准备 1,247.42 万元。
2024 年度，公司房地产开发业务毛利率为 0.03%，主要是受到存货销售确认收入而转销对应的存货跌价准备并冲减主营业务成本所致，与“中迪·花熙樾”和“中迪·绥定府”项目存货前期已经计提大额存货跌价准备的实际情况相符。
与同行业公司对比，公司情况与财信发展和*ST 南置较为相似，财信发展和*ST 南置房地产存货也计提了较大金额存货跌价准备，公司房地产开发业务毛利率也与其毛利率较为接近，不存在重大差异。
综上所述，2024 年度公司房地产开发业务毛利率接近于 0 主要是受存货销
售确认收入而转销对应的存货跌价准备影响，与同行业可比公司相比毛利率不存在重大差异。
（三）你公司本期销售费用为 0.13 亿元，占本期收入比重达 4.18%。本期
销售费用中的中介机构佣金及服务费为 940.67 万元，较上期增长 2753.82%。请列示同行业可比公司销售费用及占收入比重情况，并结合房地产行业特点和你公司营销模式，说明中介服务费的具体内容和大幅增长的原因，与同行业可比公司相比是否存在差异，并说明存在差异的合理性。

公司回复：
1、同行业可比公司销售费用占营业收入比重情况如下表：
股票代码 公司简称 销售费用占营业收入比重
SH600708 光明地产 6.37%
SZ002146 荣盛发展 3.32%
SZ000736 *ST 中地 4.05%
SZ000838 财信发展 4.00%
SZ002305 *ST 南置 4.31%
上表中五家以房地产开发为主业的上市公司，2024 年度销售费用占营业收入的比重在 3.32%至 6.37%之间，公司销售费用占营业收入比重为 4.18%，与同行业可比公司相比不存在重大差异。
2、房地产行业营销存在较多的营销代理情况，在营销策划、推广活动、渠道整合、销售等一系列环节上由房地产公司自有团队和营销代理中介机构分工合作，根据公司和项目对自有团队的考量不同，中介机构可能在一个环节或多个环节进行代理。
2023 年末和 2024 年初，公司为提升销售力度、加强营销专业度，在保留营
销部门关键节点人员的情况下，尽量缩编营销人员，并将策划、推广、渠道整合代理服务、销售代理服务等营销工作外包给中介机构进行代理。同时，因 2024年度“中迪·绥定府”项目新开预售楼盘，销售活动增加，故 2024 年度销售费用较 2023 年同比增加 157.22%。受前述中介机构代理服务内容增加、公司自有销售人员缩编以及 2024 年度销售费用整体增加等因素影响，销售费用中的中介
机构佣金及服务费由 2023 年的 34.16 万元增加至 2024 年的 940.67 万元，销售费
用中的职工薪酬由 2023 年的 407.04 万元减少至 2024 年的 162.05 万元。
3、同行业可比公司销售费用中营销代理费用或类似费用（部分公司年报中未明确披露其代理性质费用，则取其与代理服务内容相似的费用）占销售费用比重如下表所示：
股票代码 公司简称 费用项目名称 占销售费用比重
SH600708 光明地产 营销及企划费 63.31%
SZ002146 荣盛发展 销售代理费 33.67%
SZ000736 *ST 中地 委托代销及其他销售服务费 58.39%
SZ000838 财信发展 营销费 75.89