市北高新:市北高新2024年度审计报告

上海市北高新股份有限公司
2024 年度审计报告
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审 计 报 告
中汇会审[2025]3752号
上海市北高新股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海市北高新股份有限公司(以下简称市北高新)财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了市北高新2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于市北高新，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
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我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
(一) 房地产销售及租赁收入确认
1.事项描述
如财务报表附注五(三十六)所述，市北高新2024年度营业收入为258,152.32万元，其中房地产销售收入150,615.10万元，占营业收入总额的58.34%；租赁收入50,479.74万元，占营业收入总额的19.55%。市北高新将房地产项目的控制权已经转移给买方，确认房地产项目销售收入实现；租赁收入按租赁合同、协议约定的承租日期(有免租期的考虑免租期)与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
由于收入是公司的关键业绩指标之一，营业收入的确认对公司的重要性及对利润的重大影响，因此我们将其确定为关键审计事项。
2.审计中的应对
(1)针对房地产销售项目收入，我们实施的审计程序主要包括：
1)了解、评价并测试公司与房地产销售项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2)获取并了解与收入确认相关的会计政策，复核相关会计政策是否符合准则的要求并得到一贯地运用；
3)获取并检查房产销售合同，对与房地产销售收入确认相关的控制权转移时点进行分析和评估；
4)针对大额房产销售收入执行函证程序，以确认销售收入的准确性；
5)检查与确认房产销售收入相关的支持性文件，包括销售合同、销售发票、收款凭证、房屋交接流转单等，以评估相关收入确认是否符合公司的收入确认政策；
6)在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止测试，检查相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当会计期间确认。
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(2)针对房地产租赁项目收入，我们实施的审计程序主要包括：
1)了解、评价并测试公司与房地产租赁项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2)获取并了解与收入确认相关的会计政策，复核相关会计政策是否符合准则的要求并得到一贯地运用；
3)获取房地产租赁收入台账，查看所有的租赁合同，根据合同条款对租赁收入进行重新计算并与会计记录进行比较，检查租赁收入的准确性和完整性；
4)针对房地产租赁收入选取样本执行函证程序，以确认销售收入的准确性；
5)在资产负债表日前后对房地产租赁收入进行截止测试，检查相关支持性文件，以评价相关房地产租赁收入是否已在恰当会计期间确认。
(二) 存货可变现净值的评估
1.事项描述
如财务报表附注五(六)所述，市北高新于2024年12月31日已完工开发产品、开发成本(以下统称“存货”)账面价值合计664,937.83万元，占公司资产总额的比例为31.98%，该等存货按照成本与可变现净值孰低计量。
管理层确定资产负债表日每个房地产开发项目的可变现净值。在确定存货项目可变现净值的过程中，管理层需对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个房地产项目的预期未来净售价(参考附近地段房地产项目的最近交易价格)和未来销售费用以及相关销售税金等。该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对市北高新资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，我们将对市北高新存货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。
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2.审计应对
我们针对市北高新与评价存货可变现净值相关的审计程序包括：
(1)评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行的有效性；
(2)对房地产项目进行实地查看,观察项目开发进度；
(3)询问管理层这些在开发项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本预算；
(4)评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设, 包括与评价净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据进行比较，以确认管理层进行存货可变现净值测试中采用的数据的合理性；
(5)将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并将截至2024年12月31日发生的成本与截至2024年12月31日的预算进行比较，以评价管理层预测的准确性和预算过程的合理性。
(三) 金融工具公允价值的评估
1.事项描述
如财务报表附注五(二)、(十)所述，截至2024年12月31日，市北高新以公允价值计量的金融工具(即财务报表项目中的交易性金融资产和其他非流动金融资产账面余额为人民币104,023.56万元，占期末资产总额的5.00%。
市北高新以公允价值计量的金融工具的估值以市场数据和估值模型为基础，其中估值模型通常需要大量的参数输入。当估值技术使用重大不可观察参数时，即第三层次公允价值计量的金融工具情形下，不可观察参数的确定涉及管理层的重大判断。管理层聘请了外部独立评估机构对第三层次公允价值计量的金融工具公允价值进行评估。
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由于部分以公允价值计量的金融工具公允价值的评估较为复杂，且估值模型中使用的参数涉及管理层的重大判断，我们将金融工具公允价值的评估识别为关键审计事项。
2.审计应对
针对金融工具公允价值的评估，我们实施的审计程序主要包括：
(1)选取本年新增的第三层次公允价值计量的金融工具项目，查阅2024年度签署的投资协议，了解相关投资条款，并识别与金融工具估值相关的条件；
(2)了解并评价管理层聘请的外部独立评估机构的胜任能力、专业素质和客观性；
(3)对评估机构评估过程中选取的重要参数，评估方法、估值模型等进行复核；
(4)根据相关会计准则，评价与金融工具公允价值相关披露的合理性。
四、其他信息
市北高新管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括2024年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
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五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估市北高新的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算市北高新、终止运营或别无其他现实的选择。
市北高新治理层(以下简称治理层)负责监督市北高新的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊