招商蛇口(001979):销售规模稳居前列,减值计提拖累业绩-年报点评报告

事件:2025年3月17日,公司发布2025年年度报告。

   收入同比微增,利润短期承压。公司2024年实现营业收入1789.5亿元(YoY+2.3％),归母净利润40.4亿元(YoY-36.1％),扣非归母净利润24.5亿元(YoY-57.3％),拟每10股派现1.9353元,合计派发17.5亿元,占归母净利润43.3％,分红比例保持稳定。公司营收微增但利润下降主要由于:(1)毛利率同比下降1.3pct至14.6％;(2)资产减值损失和信用减值损失60.3亿元,同比增加149.6％,计提减值准备金额较大的主要为在盐城、徐州、南通、南宁、广州等城市的房地产项目。

   销售金额维持行业前五,投资聚焦强心城市。公司2024年销售额2193亿元(YoY-25.3％),销售面积935.9平方米(YoY-23.5％),销售额维持行业第五。公司2024年在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一,在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售名前五。2024年公司累计获取26宗地块,计容建面225万平(YoY-61.9％),总地价486亿元(YoY-57.1％),权益地价335亿元(YoY-61.4％),拿地权益比同比降低7.7pct至68.8％,拿地金额/销售金额同比减少16.4pct至22.2％。公司投资聚焦"核心10城",投资额占比达90％,其中在一线城市的投资额占比达到59％。

   资产运营多元业态协同,物业服务非住领域优势持续扩大。2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元,同比上涨12％,EBITDA实现36.67亿元,同比上涨11％,开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42％,同比提升0.2个百分点。集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为17.7、13.8、13.5、12.3、10.2亿元,同比分别为+22.2％、+8.4％、+7.1％、+13.4％、-4.1％。物业服务领域,招商积余2024年实现营业收入171.7亿元,同比增长9.9％;归母净利润8.4亿元,同比增长14.24％,利润增长超过收入增长。截止2024年末,在管项目2296个,管理面积达3.65亿平方米,全年第三方拓展年度合同额达36.93亿元,其中第三方外拓非住业态新签年合同额达34亿元,占第三方拓展的92％。

   财务稳健,融资成本为同行业较低水平。截止2024年末,公司净负债率55.85％,剔除预收账款的资产负债率62.37％,现金短债比1.59倍,三道红线维持绿档。公司积极响应房地产融资新模式,全年落地经营性物业贷款92亿元,债务结构更加稳固。2024年公司抓住利率下行的市场窗口,发挥公司信用优势进行高息债务置换,资金成本显著降低,全年新增公开市场融资154.6亿元,票面利率均为同期同行业最低水平;2024年末,公司综合资金成本2.99％,较年初降低48BP,保持行业最优水平。

   投资建议:维持"买入"评级。公司作为央企龙头,财务稳健,融资成本有显著优势,能够积极参与土地市场,随着低毛利地块逐渐消化,新拿地利润率修复,我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。根据公司过往拿地和销售情况,我们调整了盈利预测,预测公司2025/2026/2027年营收分别为1734/1676/1601亿元,归母净利润分别为45/50/56亿元,对应摊薄EPS为0.49/0.55/0.62元/股。当前股价对应2025年PE19.5倍,维持"买入"评级。

   风险提示:政策放松不及预期,毛利率改善不及预期,结算进度不及预期。