中华企业:中信建投证券股份有限公司关于中华企业股份有限公司向特定对象发行股票之上市保荐书(2023年度财务数据更新版)

中信建投证券股份有限公司
关于
中华企业股份有限公司
向特定对象发行股票
之
上市保荐书
保荐人
二〇二四年四月

保荐人及保荐代表人声明
中信建投证券股份有限公司及本项目保荐代表人陶李、贺星强已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》等法律法规和中国证监会及上海证券交易所的有关规定，诚实守信，勤勉尽责，严格按照依法制定的业务规则和行业自律规范出具上市保荐书，并保证所出具文件真实、准确、完整。

目录

释 义...... 3
一、发行人基本情况...... 4
二、发行人本次发行情况...... 13三、本次证券发行上市的保荐代表人、协办人及项目组其他成员情况，包括人员
姓名、保荐业务执业情况等内容...... 16
四、关于保荐人是否存在可能影响公正履行保荐职责情形的说明...... 18
五、保荐人按照有关规定应当承诺的事项...... 19六、保荐人关于发行人是否已就本次证券发行上市履行了《公司法》《证券法》
和中国证监会及上海证券交易所规定的决策程序的说明...... 19七、保荐人关于发行人是否符合国家产业政策所作出的专业判断以及相应理由和
依据，以及保荐人的核查内容和核查过程...... 20
八、持续督导期间的工作安排...... 22
九、保荐人认为应当说明的其他事项...... 23
十、保荐人关于本项目的推荐结论...... 23
释 义
在本上市保荐书中，除非另有说明，下列词语具有如下特定含义：
保荐人、中信建投 指 中信建投证券股份有限公司
证券
公司、上市公司、 指 中华企业股份有限公司
中华企业、发行人
本次发行、本次向 指 中华企业股份有限公司本次向特定对象发行股票的事项
特定对象发行
本上市保荐书 指 《中信建投证券股份有限公司关于中华企业股份有限公司向特
定对象发行股票之上市保荐书》
地产集团 指 上海地产（集团）有限公司
上海市国资委 指 上海市国有资产监督管理委员会
董事会 指 中华企业股份有限公司董事会
股东大会 指 中华企业股份有限公司股东大会
《公司章程》 指 《中华企业股份有限公司章程》
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《管理办法》 指 上市公司证券发行注册管理办法
报告期、最近三年 指 2021 年、2022 年及 2023 年
发行人律师、金杜 指 北京市金杜律师事务所
律师
发行人会计师、立 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
信会计师
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
注：本上市保荐书中所引用数据，如合计数与各分项数直接相加之和存在差异，或小数点后尾数与原始数据存在差异，可能系由精确位数不同或四舍五入形成的。

一、发行人基本情况
（一）发行人概况
公司名称： 中华企业股份有限公司
注册地址： 上海市静安区华山路 2 号
成立时间： 1993 年 10 月 5 日
注册资本： 609,613.53 万元人民币
股票上市地： 上海证券交易所
股票简称 中华企业
股票代码： 600675
法定代表人： 李钟
董事会秘书： 顾昕
联系电话： 021-20772222
互联网地址： www.cecl.com.cn
主营业务： 房地产开发与经营
本次证券发行的类型： 向特定对象发行股票
（二）发行人主营业务
公司主营业务主要为房地产开发与经营，合计占营业收入的比重在 90%以上。公司其他主营业务主要为城市生活服务业务，包括物业管理、农业等。
公司经过六十余年的发展，积累了丰富的房地产开发经营经验，通过提高产品质量、提升经营管理能力、做深城市生活服务，持续提升客户满意度、扩大品牌影响力。公司作为上海地产集团旗下市场化房地产开发的平台，以商品住宅开发为核心，同步发展现代农业和物业服务等相关生活服务产业。
公司房地产开发项目主要集中在上海，区域开发优势显著，土地储备资源良好。公司资产主要位于陆家嘴、古北新区、黄浦江沿岸等上海核心区域，未来将有力提升公司资产经营效率。同时，公司以都市现代农业为基础、城市生活服务为抓手，通过子公司新弘农业及古北物业打造城市服务板块战略布局。
（三）发行人主要经营和财务数据及指标
1、合并资产负债表主要数据
报告期各期末，公司合并资产负债表主要数据如下：

单位：万元
项目 2023.12.31 2022.12.31 2021.12.31
资产合计 6,023,499.37 5,871,059.13 5,418,462.06
负债合计 4,305,019.41 4,226,097.61 3,716,556.78
所有者权益 1,718,479.96 1,644,961.52 1,701,905.28
2、合并利润表主要数据
报告期内，公司合并利润表主要数据如下：
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业总收入 1,318,744.83 260,134.95 959,689.86
营业利润 102,465.05 30,918.12 204,759.23
利润总额 103,965.04 31,889.80 205,298.97
净利润 45,493.98 14,713.75 118,191.85
3、合并现金流量表主要数据
报告期内，公司合并现金流量表主要数据如下：
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度
经营活动产生的现金流量净额 -10,642.29 -145,624.12 287,019.58
投资活动产生的现金流量净额 198,587.38 387,762.40 -491,891.08
筹资活动产生的现金流量净额 -82,381.46 -144,578.85 485,411.39
4、主要财务指标
报告期内，公司主要财务数据如下：
单位：万元
项目 2023.12.31 2022.12.31 2021.12.31
流动比率（倍） 1.75 1.81 1.94
速动比率（倍） 0.75 0.79 0.95
资产负债率（母公司） 75.52% 71.76% 68.46%
资产负债率（合并） 71.47% 71.98% 68.59%
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度
应收账款周转率（次） 50.80 10.35 67.89
存货周转率（次） 0.29 0.09 0.26
总资产周转率（次/年） 0.22 0.05 0.19
每股经营活动现金流量（元/股） -0.02 -0.24 0.47

每股净现金流量（元/股） 0.17 0.16 0.46
注：
1、流动比率=流动资产/流动负债；
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3、资产负债率=负债总额/资产总额；
4、应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
5、存货周转率=营业成本/存货平均余额；
6、总资产周转率=营业收入/平均资产总额；
7、每股经营活动现金净流量=经营活动产生的现金流量净额/期末普通股股份总数；
8、每股净现金流量=现金及现金等价物净增加额/期末普通股股份总数。
（四）发行人存在的主要风险
1、对公司核心竞争力、经营稳定性及未来发展可能产生重大不利影响的因素
（1）宏观经济与政策风险
1）宏观经济、行业周期的风险
从中长期的角度，发行人所属的房地产行业可能受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段国内经济形势面临较多不确定因素，基础工程建设投资增幅